CONDICIONES CONTRACTUALES COMERCIALES Y ECONOMICAS Y SUS ASPECTOS PRACTICOS

10.6.- Condiciones contractuales Económicas y Comerciales y sus aspectos prácticos:

Las Condiciones Económicas y Comerciales, que complementan a las que se expresan, de forma concreta y precisa, en el Contrato y en las denominadas Condiciones Particulares de Suministro, se suelen detallar en la documentación contractual complementaria (habitualmente denominadas Generales) y estas las siguientes ( para Suministros y Obras), si tomamos como ejemplo dos grandes empresas españolas (ENDESA e IBERDROLA):

10.6.1.- Definición de los precios:

• Los precios del Contratista se entienden como valor total e incluyen cualquiera de impuestos, tributos, cargas, gravámenes aranceles, gastos de importación, etc. la Propiedad.
• Los precios del Contratista comprenden el total de los servicios, documentación, materiales, componentes, y bienes terminados definidos y especificados por la Propiedad, así como su transporte, y que constituyen el objeto del Contrato y en las condiciones definidas en la documentación complementaria del mismo .
• Los precios del Contratista incluyen los gastos de preparación de los materiales y equipos en las condiciones de entregas definidas en el Contrato. No se admitirán extras de mano de obra, materiales o equipos (embalajes, bobinas, cajas, jaulas, carretones, etc.) en concepto de medios de carga o adecuación del transporte. Aquellos materiales, equipos, herramientas especiales, maquinaria, etc., que sean necesarios devolver serán especificados claramente por el Contratista en su oferta, siendo por cuenta del Contratista el desmontaje y devolución.La Propiedad procede a autorizar la devolución de los mismos de acuerdo con sus necesidades de utilización, no estaba permitido el cobro de ningún alquiler por el Contratista anterior hasta el momento de la liquidación final del contrato y el establecimiento del estado de dichos medios auxiliares.
• Los precios del Contratista cubren todos los gastos de mano de obra, seguros y cargas sociales, materiales, replanteos o su comprobación, equipos y herramientas, transporte de los mismos, ensayos y pruebas, medios auxiliares de todo tipo, seguros, gastos generales, amortizaciones , interés de inversiones, beneficio industrial, gastos derivados de indemnizaciones, gastos provenientes de medidas de seguridad en los trabajos y servicios médicos, así como cualquier otro gasto, no imputable expresamente a la Propiedad en el Contrato, que imponga al Contratista la recta, oportuna y debida ejecución y terminación de los trabajos y el cumplimiento de todas las demás obligaciones que asume con motivo de la adjudicación.
• El concepto de precio incluye en su alcance los precios de mano de obra y maquinaria en trabajos por administración.
• Si en la definición de los precios, observe el Contratista alguna ambigüedad, deberá constar en su oferta, pues con posterioridad a la firma del contrato prevalecerá el criterio de la Propiedad en las posibles discrepancias.
• Los precios del Contratista serán firmes, no admitiéndose por la Propiedad ningún aumento sobre los mismos fuera del que resulte de la aplicación de la fórmula de revisión de precios contractualmente establecida.
• El Contratista será responsable de cualquier diferencia en el coste de los fletes, portes u otros gastos originados por el incumplimiento de las condiciones de entrega y de envío que se hayan establecido contractualmente.
• En las unidades de construcción y montaje que, por orden de la Propiedad, el Contratista haya de ejecutar parcialmente, y cuando a partir del desglose de precios previsto en la documentación de petición de ofertas, no se pueda determinar el nuevo precio, se considerará que la mano de obra y maquinaria empleada en la elaboración y / o prefabricación alcanzan un 40% del valor de cada uno de los epígrafes, estimándose en un 60% las empleadas en colocación y puesta en obra y / o montaje. El apartado de varios y resto de obra, así como el beneficio de contrata se abonará sobre los citados porcentajes.
• El Contratista será responsable de cualquier gasto originado por el incumplimiento de las condiciones contractuales establecidas.
• La Propiedad determinará si las unidades de obra que han sido realizadas en forma incompleta o defectuosas debe rechazarse o no. Caso de rechazarse, el Contratista quedará obligado a ejecutarlas sin exceder de los precios de concurso de adjudicación de la obra. Caso de aceptarse incompleta o defectuosa, la Propiedad determinará el precio que debe ser abonado por ellas, sin que el Contratista pueda efectuar la reclamación alguna.
• Cualquier trabajo realizado en la obra que no esté de acuerdo con las especificaciones o planos, será considerado como defectuoso y la Propiedad podrá ordenar su rectificación para lo que notificará al Contratista lo que en este sentido proceda, disponiendo éste de un plazo de 10 días para comenzar su rectificación. Si transcurrido el plazo el Contratista no comienza la rectificación ordenada, la Propiedad podrá efectuar la rectificación con otro Contratista, haciendo al primero responsable en su totalidad por los gastos que la sustitución origine y los perjuicios ocasionados. Todas las comunicaciones respecto a este tema deberán cursarse por escrito.
• Los trabajos no autorizados en la obra no se satisfacen por la Propiedad, salvo que este decida aprovecharlos, y podrá ordenar al Contratista proceder a rectificarlos en los mismos términos establecidos en el apartado anterior para los trabajos defectuosos. Se considerará trabajo no autorizado, el efectuado antes de que la Propiedad hubiere ordenado su ejecución así como cualquier otro extraordinario que se ejecute sin autorización de la misma.
• Si el Contratista descuida el oportuno y adecuado desarrollo de los trabajos, o deja de realizar alguna parte de la obra en el momento apropiado, o ejecuta, en general, obras que no están de acuerdo con la Propiedad, será notificado y requerido por la misma para que rectifique. Para comenzar a subsanar las deficiencias notificadas dispondrá de un plazo de 5 días a partir del requerimiento, pasados ​​los cuales, la Propiedad, sin perjuicio de ejecutar cualquier otro derecho que tuviera a su disposición, podrá proceder a ejecutar los trabajos que juzgue necesarios para restablecer el ritmo alterado de la obra, lo que llevara a cabo en las condiciones a que se refiere en tres apartados más atrás.
• A efectos prácticos, los sobreprecios en un contrato provienen de dos orígenes, uno de ellos es la definición defectuosa del alcance de suministro en la documentación de concurso. Frente a ello, poco se puede hacer, ya que, si falta un equipo, por causas diversas, no hay solución, salvo hacer una ampliación del contrato por el que se pagará una cifra superior a la que arrojaría el resultado de un concurso. El otro origen es la mala gestión frente a situaciones imprevistas y que solo se pueden paliar con condiciones económicas y comerciales como las que hemos desarrollado en este punto (posición dominante de la Propiedad) y que son de aplicación.
• A efectos prácticos, los trabajos defectuosos que sean detectados con posterioridad a la entrega formal del suministro contratado se regirán por lo que contractualmente se establezca para las garantías, salvo lo que la legislación vigente establezca para los denominados vicios ocultos.

 

10.6.2.- Revisiones de precios:

• La revisión de los precios se hará de forma diferente para sus diversas categorías.
• Para aquellos contratos cuyo plazo de realización previsto sea igual o inferior a 12 meses se excluye toda la posibilidad de revisión.
• En los restantes casos, la revisión se hará de acuerdo con una fórmula de tipo polinómica:

K _t = h + j (J _t / J ₀ ) + a (A _t / A ₀ ) + b (B _t / B ₀ ) + c (C _t / C ₀ ); siendo

K _t = Coeficiente resultante.

• j, a, b, c = Pesos de los diferentes factores de revisión. Los pesos condiciones los fija la Propiedad en las particulares, pudiendo ser cero cualquiera de los pesos. Se debe limitar, como máximo, a cuatro los factores de revisión, siendo, obligatoriamente uno de ellos la mano de obra.

• h = Sumando fijo no sometido a revisión.

• J, A, B, C = Índices de mano de obra y materiales (energía, perfil de acero, hilo de cobre, etc.) Contratos. Los índices serán fijados por la Propiedad en las Condiciones Particulares.

Los subíndices 0 yf que ver a los factores de revisión, indican que los factores se refieren a la fecha final de validez de la oferta ya la fecha final de aplicación de la fórmula de revisión, respectivamente.

• Para contratos de suministros de equipos , la fórmula de revisión de precios se aplicará por una sola vez y afectando al total del precio contractual, de acuerdo con el siguiente procedimiento:
  1. Se define como plazo de entrega, a efectos de revisión de precios, el plazo contractual de entrega en el caso de que sea único para todos los bienes y materiales objeto del suministro. En el caso de no ser así, se tomará como plazo de entrega la media aritmética de los plazos de entrega de cada partida del cuadro de precios de las Condiciones Particulares.
  2. Se tomaran como índices origen de los factores de revisión los correspondientes al mes y año de la fecha de validez de la oferta.
  3. Se tomará como índice final de mano de obra el promedio mensual correspondiente a los índices de todos los meses del último tercio del plazo de entrega.
  4. Se tomará como índice final de materiales el promedio mensual para cada uno de ellos correspondiente a los índices de todos los meses de los dos primeros tercios del plazo de entrega

La fórmula de revisión se aplicará con independencia de la forma de pago.

Una vez que el Contratista disponga del Acta de Recepción Provisional y si tuviera derecho a revisión, deberá solicitarla por escrito a la Propiedad, adjuntando factura por el importe total de la revisión y cálculo justificativo del valor obtenido, sin el cual la Propiedad no procederá al estudio de la revisión ni el pago después de la misma.

• A efectos prácticos, se puede fijar un límite de revisión de precios, normalmente en las Condiciones Particulares, y según sea el plazo de entrega estimado (entre 12 y 24 meses el límite seria 6% y para más de 24 meses sería el 10%) . La ventaja de fijar el límite, para la Propiedad, es que se puede aplicar a la hora de la comparación económica de las ofertas ya que el Ofertante puede renunciar o reducir el límite de la revisión con objeto de facilitar la adjudicación.

No será objeto de revisión todas las modificaciones contractuales que se hubieran producido durante el transcurso del suministro.

• Para contratos de servicios de Obra (Montaje o Construcción) , en donde se paga por mediciones de obra realmente ejecutada a los precios ofertados y convenidos en contrato, no habrá una revisión de precios, cualquiera que sea la oscilación de los costes, hasta que se haya certificado, al menos, un 20% del presupuesto total del contrato, volumen de obra que no será susceptible de revisión. Una vez ejecutado el 20% del presupuesto total del contrato, para que haya una revisión será condición indispensable, que el coeficiente resultante de la aplicación de los índices de precios oficialmente aprobados a la fórmula polinómica acordada en el contrato, sea superior a un entero veinticinco milésimas (1.025) o inferior a novecientas setentaicinco milésimas (0.975).A partir de esta situación se procede a la revisión, restando o sumando al coeficiente resultante, según sea superior o inferior a la unidad, cero enteros veinticinco milésimas (0,025), obteniendo así el coeficiente aplicable sobre la parte de obra pendiente de ejecución. En lo sucesivo se tendrá en cuenta cada mes, sumándoles algebraicamente, todos los aumentos o disminuciones que resulten de la aplicación de los índices oficiales de precios, siempre sumando o restando al coeficiente resultante, según corresponda, veinticinco milésimas (0,025) para obtener el coeficiente aplicable.

Para tener derecho a la revisión, el Contratista tendrá que haber cumplido estrictamente el plazo contractual y los parciales aceptados en el programa contractual, desarrollando la obra fielmente al ritmo previsto. Las prórrogas otorgadas por causa inimputables al Contratista no privarán del derecho a revisión.

Las revisiones que procedan se abonarán por certificación independiente y simultánea a la serie normal de certificaciones mensuales, siguiente a la publicación de los índices oficiales de la Administración del Estado o de cualquier otro organismo que se fije contractualmente.

La fórmula de revisión se aplicará con independencia de la forma de pago establecida.

• A efectos prácticos, se puede fijar un límite de revisión de precios, normalmente en las Condiciones Particulares, y según sea el plazo de entrega estimado (entre 12 y 24 meses el límite seria 20% y para más de 24 meses sería el 30%) . La ventaja de fijar el límite, para la Propiedad, es que se puede aplicar a la hora de la comparación económica de las ofertas ya que el ofertante puede renunciar o reducir el límite de la revisión con objeto de facilitar la adjudicación.

Se revisará, con el coeficiente resultante de la aplicación de la fórmula polinómica, el valor de la obra afectada por la revisión inclusive el coste de la mano de obra en régimen de administración.

Los precios contradictorios formulados como tales, se revisarán en el mismo régimen de funcionamiento especificado en los puntos anteriores, sin más variación que el resultado de tomar como índice origen aquel del mes en que fueron ofertados por el Contratista.

En ningún caso podrá la revisión implicar variación en los gastos contractualmente previstos para amortización e interés de las inversiones, maquinaria y medios auxiliares, beneficio y coste de elementos.

• A efectos prácticos, los condicionantes Económicos y Comerciales para la revisión de precios, que hemos desarrollado, constituyen buenas prácticas que están respaldadas por probada eficacia empresarial previa. No obstante, esto no quiere decir que criterios distintos no funcionen, lo que ocurre es que los que hemos definido son los mejores desde la perspectiva de la Propiedad.El que se use una fórmula polinómica de mayor número de términos, o que los índices de referencia no sean los oficiales para las obras del estado, o que, en los suministros de equipos, la revisión se haga en cada facturación con todos los índices de la fórmula, o que no exista límite en el valor de la revisión de precios, o que se revisen las obras desde el principio yo que se revisen las obras mensualmente a pesar de no estarse cumpliendo los plazos,

10.6.3.- Forma de pago para suministro de equipos:

• De forma general y salvo que se negocie una forma de pago diferente, se aconseja aplicar la siguiente:

1.  10% del precio total del contrato al establecimiento del mismo, en efectivo y por trasferencia y entrega previa a la Propiedad y aprobación por ésta:

– Programa desarrollado del suministro.

– Plan y Programa de control de calidad.

– Programa de planos y documentación de ingeniería

– Nombramiento y comunicación oficial del Coordinador del Contratista para el suministro.

2.  20% del precio total del contrato al finalizar el primer tercio del plazo de entrega, en efectivo y trasferencia bancaria y previo cumplimiento del Contratista del siguiente condicionado:

-Presentación de los pedidos firmes para la totalidad de los acopios del suministro.

– Haber comenzado la emisión de los planos para aprobación y tenerlos aprobados su 50%.

3.  20% del precio total del contrato al finalizar el segundo tercio del plazo de entrega, en efectivo y mediante transferencia bancaria y previo cumplimiento del Contratista del siguiente condicionado:

– Tener aprobados todos los planos para aprobación.

– Justificación del cumplimiento del programa de fabricación. Se podrá retrasar el pago por retraso en el programa, hasta los dos tercios del plazo de entrega. Esto se aplicaría con independencia de lo previsto en cuanto a penalización por retraso.

– Justificación, mediante presentación, de la documentación de control de calidad actualizada.

4.  10% del precio total del contrato contra entrega de la siguiente documentación:

– Manual de Instrucciones.

– Lista y planos de montaje.

– Lista de componentes de montaje.

5.  30% del precio total del contrato a prorrata contra la entrega de los equipos y componentes y su correspondiente Informe Final de Control de Calidad, de acuerdo con las partidas desglosadas del cuadro de precios. A veces y en suministros tan complejos como una nueva planta industrial, con objeto de asegurar la entrega de los planos “as built”, cuya ejecución suele ser compleja y se realiza después de la Recepción Provisional, un 5% del precio total del contrato conviene retrasarlo y condicionarlo hasta que se produzca la entrega de la documentación mencionada.
6.  Una vez extendida el Acta de Recepción Provisional, se abonará el 90% del total de las ampliaciones de contrato que han surgido durante el desarrollo del mismo y sobre las que no se harán pagos parciales para simplificar el procedimiento.
7.  10% del precio total del contrato más las ampliaciones que se hayan producido, en efectivo y por transferencia bancaria a la finalización del periodo de garantía. Este último pago podrá ser hecho efectivo con anterioridad, previa presentación por el Contratista de un Aval bancario aceptable para la Propiedad, siendo por cuenta del Contratista los gastos que esto origine.

• A efectos prácticos, esta forma de pago, en cuanto a porcentajes y momentos, se podrá ajustar en cada contrato al valor de lo que cuesta o se gasta el Contratista en cada momento y que se deducirá de los cuadros de precios de las diferentes partidas y de los mismos cuadros de plazos de las mismas partidas. No obstante, se debe mantener el principio comercial de que, ajustándose lo más posible al valor del suministro ejecutado en cada momento, al principio del suministro se deben adelantar los pagos a lo realmente realizado y, al final, al contrario, retrasar los pagos sobre lo realmente realizado. Lo que sí se debe mantener son los condicionantes de pago mencionados, adaptados a cada momento previsto de pago.No obstante y dentro de la filosofía de que un contrato no es un fin en sí mismo sino un medio para conseguir un objeto determinado,

Fig. Esquema representativo de forma y condiciones de pago 

                                                                                                                                                                                                                                                                10.6.4.- Forma de pago para trabajos de Obra (construcción o montaje). Certificaciones de obra:

 

• El abono del importe de los trabajos de obra efectuados por el Contratista se realizará mediante certificaciones. Las certificaciones serán la única forma de pago al Contratista y, en la misma, será recogida cualquier valoración económica que derive de las relaciones entre el Contratista y la Propiedad.
• Las unidades de obra ejecutadas se medirán mensualmente sobre las partes realizadas con arreglo al proyecto y órdenes del representante de la Propiedad y conforme a la documentación contractual. La medición de la obra la llevará a cabo la Propiedad en los 8 primeros días siguientes a la fecha de cierre de certificación. Dicha fecha se fijará al comienzo de la obra.
• Las mediciones se basarán, en su totalidad, sobre los planos aprobados para construcción y sus cálculos se desarrollarán conforme a las medidas técnicas de los planos, órdenes del máximo representantes de la Propiedad en la obra y la documentación contractual.
• En las zonas ocultas de construcción que definitivamente queden sin posibilidad de inspección y medición, el Contratista está obligado de avisar al supervisor del Propietario con suficiente antelación para inspeccionar, medir y tomar los datos necesarios. El Contratista, a su vez, notificará por escrito y con croquis o planos adjuntos de las modificaciones reales efectuadas sobre los planos aprobados. Una falta de aviso anticipado por parte del Contratista cuya existencia de unidades corresponde probar al mismo, quedará obligado a aceptar las decisiones de la Propiedad en base a los planos aprobados.
• En base a las mediciones efectuadas ya los precios ofertados, se confeccionarán las certificaciones que recogerán además de la valoración económica de cualquier tipo de relaciones entre el Contratista y al Propiedad, tales como: trabajos por administración, medicina y seguridad, primas y penalizaciones, gestiones de compra, energía y agua, acopios en su caso y varios.
• La obra ejecutada se valorará a los precios unitarios estipulados en la oferta contractual para cada unidad de obra y los demás precios contradictorios que hayan sido aprobados por la Propiedad en el tiempo transcurrido desde la presentación de la oferta. Para proceder al abono de las unidades, estarán conformes en su ejecución con lo establecido en la documentación contractual. Estando, en principio, con el acabado definitivo. No se abonarán unidades a media ejecución.
• Las certificaciones no suponen aprobación de las unidades que se certifican y serán emitidas mensualmente por la Propiedad en formato normalizado y serán reflejo en el campo de las fichas de liquidación que guardarán absoluta concordancia con las cantidades certificadas.
• Las fichas de liquidación constarán de medición detallada, precio de abono según la oferta, unidad de que se trate, clave y capítulo constructivo, partida del plan contable, plano de localización y zona afectada, ajustándose su formato a las exigencias de la fase constructiva. Las liquidaciones las remitirá mensualmente al Contratista quien dispone de 15 días a partir de su recepción oficial para devolverlas debidamente conformadas o, en su caso, con las observaciones que estimase oportunas. El incumplimiento por el Contratista de lo dicho anteriormente, implicará por parte de éste la conformidad con lo estipulado en las fichas, no pudiendo en ningún caso argüir el Contratista motivo alguno a su favor fuera de plazo.
• En todas las fases de la obra, el abono de cada certificación estará supeditado a la aprobación por la Propiedad de todos los registros y protocolos de control de calidad relacionados con los trabajos incluidos en la certificación.
• El abono de cada certificación emitida se producirá a los días que se fijen, contados a partir de la fecha de la antefirma de cada certificación, coincidente esta última con la del último día del mes correspondiente a la certificación.

10.6.5.- Trabajos por administración:

 

• Los trabajos por administración se pueden realizar por alguna de las siguientes causas:
  • Por aparecer unidades de obra nuevas y no llegará a un acuerdo con el precio contradictorio correspondiente o ser de difícil valoración.
  • Por decidir la Propiedad que se realiza por ciertas partes contratadas por precios unitarios o porque estima conveniente desglosar partidas para su ejecución total o parcial por otros terceros.
  • Por necesitar la Propiedad maquinaria y mano de obra con objeto de realizar obra ajena a la contratada.

• El Contratista no podrá negarse, en ningún caso, a la prestación de personal y maquinaria en régimen de administración que le sea solicitado por la Propiedad. El Contratista está obligado a prestar la ayuda requerida en personal, maquinaria y materiales, quedando obligado a vigilar trabajos con la misma asiduidad y cumpliendo con los planes de control de calidad que le afecten, que si se hiciera por el procedimiento de contrata a precios unitarios , debiendo procurar el máximo rendimiento en las personas y las maquinarias que en ellos intervengan. Bien entendido que el control y la vigilancia de estos trabajos no representará coste adicional alguno para la Propiedad.
• Los rendimientos obtenidos en los trabajos realizados bajo el régimen de administración deben ser sensiblemente iguales a los conseguidos en la ejecución de trabajos análogos por precios unitarios. La Propiedad podrá negar su conformidad a los partes que le sean enviados a la firma en base a lo preceptuado
• La Propiedad solicitará la prestación de personal con una semana de antelación, tanto en cuanto su número sea superior al 10% de la nómina del Contratista. Si es igual o inferior al porcentaje, la incorporación será en un plazo no superior a 24 horas.
• La prestación de maquinaria será inmediata en todos los casos, siempre que exista en la obra, y se pagará a los precios fijados contractualmente.
• La Propiedad podrá exigir al Contratista la demostración fehaciente de la cualificación profesional del empleado personal en este tipo de trabajos. La Propiedad podrá expulsar inmediatamente a cualquier productor que demuestre incapacidad en su trabajo, mala conducta o desprecio de las normas de seguridad.
• Todo el personal requerido, deberá acudir al trabajo provisto de las herramientas propias de su especialidad, así como del equipo necesario para la correcta ejecución de los trabajos, que a todos los efectos incluidos en los costes incluidos en los horarios de personal.
• Una vez que se termine el trabajo para el que fueron solicitados, tanto el personal como la maquinaria, la Propiedad lo pondrá en el conocimiento del Contratista para que sean destinados a las tareas que juzguen oportunas.
• Las horas empleadas por el personal se facturarán de acuerdo con el cuadro de precios correspondiente del contrato. Se entiende que todo el personal para la realización de este tipo de trabajos está contratado en el lugar del mismo, derivándose de ello la no aparición de coste adicional alguno en concepto de dietas, transportes o manutención. La Propiedad, potestativamente, podrá determinar, en determinadas situaciones y por necesidades muy particulares de construcción, aquellos casos de personal especialista que a su petición sean requeridos sus servicios, dando origen a gastos de desplazamientos, estancia y manutención, siendo preciso, para su abono , la justificación mediante facturas de los gastos mencionados.
• El Contratista, en un plazo máximo de 48 horas, a partir de la finalización de la jornada laboral, deberá presentar la firma del supervisor de la Propiedad, el parte de trabajo realizado, no abonándose parte cuya presentación exceda al plazo mencionado.
• Para toda la maquinaria solicitada no existente en la obra, se abonarán los trabajos de ida y vuelta al lugar de origen de la misma, siendo su coste en régimen de alquiler del 1,5% del valor de la máquina para menos de 15 días de utilización por jornada de 10 horas, en caso contrario el coste será del 1%. En el caso de que existiese en la obra pero su alquiler no estaba en el cuadro de precios, éste será del 0,8% por jornada de 10 horas.
• Se considerará incluido en el precio de la maquinaria, los lubricantes, los carburantes, energía, repuestos, revisiones y reparaciones que aseguren el rendimiento perfecto en el tiempo que su utilización ha sido requerida. Asimismo, se considerará incluido en el precio horario de la maquinaría todos aquellos accesorios y materiales no pertenecientes a la misma pero necesarios para su perfecto funcionamiento, tales como cables, mangueras, etc. al personal que las maneja.
• Los pequeños materiales que se han de emplear en trabajos por administración y cuyo precio no está recogido en el contrato, se abonarán sobre la factura un incremento del 10% en concepto de gastos de gestión.
• En el caso de que el Contratista necesitase maquinaria de la Propiedad, ésta se la alquilará, siempre sea posible, en el mismo régimen económico que el descrito.
• A efectos prácticos, la Propiedad suele prestar poca atención a los Precios por Administración, ni durante la fase de aclaración de ofertas, ni durante las negociaciones finales y ni durante la confección del contrato. La razón de ello es que piensa que durante la ejecución, el alcance de suministro está tan bien amarrado que no piensa que se va a tener que recurrir al trabajo por administración. Para el Contratista, la visión es la contraria, espera sacar buenos ingresos con este tipo de trabajos, por lo que a una oferta barata le suele acompañar unos precios por administración elevados.La realidad es que la Propiedad huye de asignar al Contratista trabajos por administración, con la convicción de que saldrán caros, y que, el Contratista, buscará conseguir el mayor trabajo posible de esta naturaleza. .

Merece la pena hacer notar que en los trabajos de supervisión, asesoramiento, consultoría e ingeniería, en el aspecto de trabajos fuera de las sedes de las empresas, deben aclararse con precisión todos los términos que hemos mencionado detalladamente para los trabajos de administración (gastos justificados de manutención y de transporte, horarios, etc.).

10.6.6.- Subcontratación y gestión de compra en contratos de obras de asesoría, de supervisión y de ingeniería:

 

• Cuando no existan precios unitarios para unas determinadas unidades de obra o trabajos y se autorice al Contratista a subcontratar estas partidas, se abonará, sobre el presupuesto de subcontratación un 15% en concepto de gastos de contrata, independientemente del porcentaje considerado para la elaboración de los cuadros de precios.
• Se entiende por gestión de compra la totalidad de las operaciones a realizar por el Contratista para proporcionar a la Propiedad un material determinado desde el momento en que recibe la nota de encargo hasta que los pone a disposición de la Propiedad.
• Cuando la Propiedad encomienda al Contratista una gestión de compra de materiales con un coste en factura superior a una cierta cantidad fijada en las Condiciones Particulares, se abonará un porcentaje del 7% en concepto de gastos de gestión. Si es inferior a la referida cantidad el porcentaje se elevará al 10%.

10.6.7.- Precios contradictorios:

• En el caso de que la Propiedad juzgase conveniente realizar algún trabajo, unidad o unidades de obra cuyo precio no esté previsto en el contrato, se llegará a un acuerdo entre ella y el Contratista. Los nuevos precios serán confeccionados con la misma descomposición que figure en el cuadro de precios contractuales función para su definición, en principio, en unidades análogas o parecidas que existan en el mencionado cuadro de cuadro, y con el supuesto de que ninguna unidad debe tener un coste superior a otras semejantes de mayor trabajo.
• En los nuevos precios vendrán actualizados la mano de obra y materiales con los índices, publicados por los organismos de la administración, que les afecte. El Contratista deberá dejar constancia escrita de los índices empleados en el cálculo de actualización.
• La Propiedad podrá exigir, para ser aprobado, la presentación de los documentos necesarios que justifiquen la descomposición del precio contradictorio ofertado por el Contratista.
• La negociación de los precios contradictorios será independiente de la ejecución de la unidad que se trate, viniendo obligado el Contratista a ejecutarla inmediatamente después de haber recibido la orden de realización correspondiente.

10.6.8.- Acopios en la obra:

• La Propiedad podrá acceder a la solicitud del Contratista, estudio previo del caso, de abonar hasta un 80% del valor del material acopiado en obra destinada a la construcción. Para la certificación de las cantidades correspondientes, será condición indispensable la existencia de un albarán justificativo, fechado a la entrada en la obra y aprobada por la Dirección de obra de la Propiedad.
• Si el Contratista aceptase el abono de cantidades a buena cuenta en concepto de acopios, estos serán abonados a los precios ofertados actualizados con el índice de revisión correspondiente al mes en que se produce el acopio. Este abono se ejecutará en dos pagos, el 80% en el momento de realizar el acopio y el 20% restante en el momento en que dicho material es incorporado a la obra realizada y certificable.

10.6.9.- Partidas alzadas:

 

• Se define como una partida alzada de construcción y montaje aquella abono, debido a alguna causa que a continuación se citan, se haya contratado a precio fijo independiente de los acopios y mediciones que resulten, a saber:

• Diseño totalmente definido.
• Imposibilidad de medición exacta.
• Acuerdo expreso entre las partes.

Dichas partidas se revisarán de acuerdo con la fórmula de revisión del contrato para todo el suministro, si los trabajos de obra son una parte más de él, o, con el mismo criterio fijado para la revisión de los precios contradictorios, si solo existe el suministro de obra en el contrato.

10.6.10.- Paradas de obra:

 

• Si como consecuencia de causas imputables a la Propiedad, el Contratista tuviera que paralizar, durante un prolongado periodo de tiempo, en todo o en parte la realización de los trabajos contratados, la Propiedad se hará cargo del personal y maquinaria de acuerdo con lo que se indica seguidamente:
  • Inmediatamente de producida la parada, el Contratista remitirá a la Propiedad relación nominal de personal, indicando categorías, que pone a su disposición. La Propiedad dispondrá del citado personal en la forma que estime oportuna, abonándoles como si fuera en régimen de administración.
  • De la misma forma que para el personal, se procederá para la maquinaria afectada, sin incluir aquella cuya utilización no sea continua. El abono de esta maquinaria se efectuará en régimen de administración y al 30% de su precio horario, salvo que la Propiedad decida la utilización de las mismas.
  • Si la parada de obra se estima de larga duración, por ejemplo por verso la obra afectada por la necesidad de ocupar unos terrenos sometidos a un expediente normal de expropiación, la Propiedad podrá negociar una retirada, total o parcial, de la obra del Contratista y una compensación económica basada en una revisión de precios de las unidades de obra o partidas de los cuadros de precios que retrasan su ejecución. La compensación económica será considerada como una modificación contractual.
• A efectos prácticos, la alternativa de retirada total de la obra solo debe aceptarse con los compromisos de no retirada de los acopios ya realizados y de su mantenimiento en unas condiciones óptimas como para poder garantizar los términos contractuales acordados para el suministro.

10.6.11.- Servicios por otros y gastos generales de obra:

• Los servicios por otros en una obra serán, fundamentalmente, la energía eléctrica y el agua consumida por el contratista. En casos de montaje también lo será el aire comprimido de servicio.
• La Propiedad, desde sus propias redes en baja tensión, suministrará, al precio que se indica en las Condiciones Particulares, el consumo de los kwh que tenga el Contratista en la obra. Será por cuenta del Contratista la instalación y conservación del equipo de medida y red de suministros desde el lugar que se indica en las Condiciones Particulares. De igual manera se actuará respecto a la conexión y consumo del m ³ de agua y aire que precisa el Contratista. Los cargos obtenidos por consumo de agua, aire y electricidad, se descontarán de las certificaciones mensuales.
• Se entienden como gastos generales propios del Contratista, aquellos de cualquier clase ocasionados por la comprobación del replanteo en la obra, los ensayos de materiales y pruebas de los mismos, los de montaje y retirada de las construcciones auxiliares, oficinas, almacenes y cobertizos pertenecientes al Contratista, todos los correspondientes a los caminos de servicio propios, etc. También se incluyen como gastos a cargo del Contratista los materiales de seguridad y herramientas a utilizar por el personal.
• Sera también por cuenta del Contratista los gastos que ocasionen la protección y conservación en perfecto estado de limpieza, uso, funcionamiento, seguridad e higiene, los materiales, equipos y herramientas, los caminos y las instalaciones de la propia obra, así como los gastos ocasionados por la retirada del tajo de obra de los desperdicios y basuras, de los materiales rechazados y los que ocasione las pruebas, ensayos, reconocimiento y corrección de las deficiencias percibidas en ellas.
• En los casos de rescisión de contrato, por causa imputable al Contratista, será por su cuenta los gastos de jornales y materiales ocasionados por la liquidación de la obra, de las actas notariales y cualquier otro que tuviera lugar.
• Los gastos ocasionados por la aplicación del plan de prevención de riesgos y seguridad y los de ordenación de la obra, se repartirán proporcionalmente entre las empresas participantes en la obra. Estos gastos serán deducidos en Certificación.
• A efectos prácticos, cuando sean estas pequeñas y disponga de servicios, la Propiedad suministrará, sin cargo alguno, lo que signifique el consumo de electricidad, agua y aire.

10.6.12.- Plazo de entrega para suministros en general:

• Se incluyen plazos como plazos contractuales de entrega los incluidos por el Contratista en su oferta, aceptados por la Propiedad e incluido en el contrato dentro de la cláusula del Programa de Suministro.
• Los plazos contractuales de entrega están señalados habida cuenta de los inconvenientes y contingencias técnicas que pueden surgir durante las diferentes fases del proyecto, tanto en lo que es propio del Contratista como en lo que se refiere a sus colaboradores o auxiliares de toda índole y las posibles interferencias con otros Contratistas.
• Los plazos contractuales se consideran improrrogables salvo en caso de fuerza mayor, considerándose exclusivamente como tales los siguientes:
  • Incendios de tipo catastrófico en las instalaciones del Contratista.
  • Daños causados ​​por terremotos, maremotos, inundaciones y, en general, por fenómenos naturales de tipo catastrófico cuando así sean correctamente.
  • Destrozos ocasionados violentamente a mano armado en tiempo de guerra, sediciones populares o robos tumultuosos.
  • Conflictos colectivos y “lock-out”.
  • Cualquier otra causa de efectos análogos, previo acuerdo en Consejo de Ministros.

En todo caso se concederá una ampliación del plazo de entrega que se determinará en base al Programa de Suministro y que nunca será superior a la interrupción motivada por la fuerza mayor.

• La Propiedad podrá ignorar los beneficios señalados a favor del Contratista en el apartado anterior, si éste no informa de la aparición o existencia del suceso o causa inmediatamente después de que hayan ocurrido y en ningún caso más tarde de 10 días naturales después de haber sucesivo. La comunicación se remitirá por carta certificada y en ella se indica claramente justificada la repercusión posible del suceso, al objeto que la Propiedad pueda tomar las medidas necesarias para aminorar todo posible perjuicio. El procedimiento descrito aplicará también para informar a la Propiedad de la normalización de la situación.
• El hecho de la entrega que fijara la fecha de la misma ocurrió cuando el objeto del suministro, en su totalidad, completamente terminado y en los términos acordados, sea puesto a disposición de la Propiedad.

10.6.13.- Plazos de ejecución y entrega para obras:

• Dentro de los procedimientos previstos por la Propiedad para controlar el desarrollo del proyecto, se incluye un Plan Básico con actividades de amplio alcance, que cubren la totalidad del proyecto.
• La Propiedad, como último responsable del conjunto del proyecto, utilizará, a su completa discreción, el plan Básico del Proyecto, para establecer objetivos a cumplir por las distintas organizaciones participantes en el desarrollo de los trabajos, tanto antes como durante la ejecución de los mismos .
• Tomando como base los objetivos establecidos a partir del Plan Básico, el Contratista elaborará los programas desarrollados en que estén representados, en actividades de corto alcance, la totalidad de las que correspondan a los trabajos contratados.
• Los plazos podrán ser objeto de modificación cuando la Propiedad, por exigencias del proyecto, así lo considere y siempre que cualquier disposición del mismo afecte a las fechas propuestas de ejecución del programa del Contratista.
• La justificación del retraso de una determinada actividad o actividades no implicará, de manera automática, justificación de retraso en las fechas de terminación para las que figuran como siguientes, de acuerdo con el Programa desarrollado del Contratista, siempre que no resulte afectado el camino crítico.
• En el caso de aceptación por la Propiedad de un retraso del Contratista, siguiendo estrictamente las instrucciones que recibiera de la Propiedad, procediendo a revisar dicho programa, manteniendo los objetivos establecidos de acuerdo con el Plan Básico, salvo que la Propiedad decidiese modificarlos.

10.6.14.- Penalidad por retraso en la entrega:

• En un suministro general, para cada una de las partidas del cuadro de precios y sobre el precio en él definido, el Contratista incurrirá en una penalidad del 0,7% del importe de ese precio por cada 15 días naturales de retraso sobre la fecha contractual de entrega de la totalidad de la partida, definida en el Programa de suministro. Los periodos de 15 días citados para la aplicación de la penalidad se consideran que son vencidos, es decir no se aplicará penalidad para periodos menores de 15 días.
• El límite o tope de penalidad será del 5% del total del precio inicial contratado, pudiéndose alcanzar este tope tanto por penalidad sobre una sola partida como por la suma de diferentes partidas, no rebasándose en ningún caso dicho límite. Para obtener los valores de penalidad no se tendrán en cuenta ni las revisiones de precios y ni las modificaciones contractuales.
• La liquidación de las penalidades se hará en el momento de los distintos pagos finales por entrega de cada partida, deduciéndose de las facturas correspondientes a la penalidad si la hubiere.
• La penalidad se aplicará en todos los casos que corresponda, independientemente de que el retraso en la entrega influya o no en la fecha de arranque del conjunto de la instalación, ya que se supone que los inconvenientes y perjuicios que provoca son mayores que el tope de penalidad
• A efectos prácticos, las condiciones de penalidad indicadas solo aplican a suministros pequeños de equipos y materiales que forman parte de una gran instalación. Cuando se refiera a suministros de plantas completas, el tope de penalidad debe de abarcar todo el lucro cesante que provocaría el retraso, por lo que el 5% de tope no tiene sentido en estos casos.

10.6.15.- Primas y penalizaciones en grandes obras:

• El Contratista está obligado a ajustar el ritmo de desarrollo de sus trabajos al programa del contrato.
• El cumplimiento de las fechas establecidas como objetivos o hitos, estará asociado al correspondiente sistema de primas y penalizaciones establecidas en las Condiciones Particulares.
• El cumplimiento de algunos o de la totalidad de los programas mensuales que debe de preparar el Contratista y aceptarlo la Propiedad, así como algunos sucesos aislados de los mismos, podrá quedar asociado a un sistema de primas y penalizaciones, en los casos que estime la Propiedad y de conformidad con lo establecido en las Particulares, previo acuerdo con el Contratista. Las cuantías que en cada caso se acuerde para establecer como base para la aplicación de primas y penalizaciones asociadas a programas mensuales, se corresponderá en general a un porcentaje sobre el total de obra a certificar en ese mes, similar al que resulte de las condiciones establecidas para el total del contrato. Las cantidades que en concepto de primas y penalizaciones vayan siendo asociadas por la Propiedad al cumplimiento de los programas mensuales,
• Entrando en el detalle de lo antedicho, durante la ejecución del contrato se establecerá un sistema de primas y penalizaciones asociadas al cumplimiento, por el Contratista, de las fechas correspondientes a las definidas en los siguientes apartados:
  • A) Fechas de los hitos u objetivos que se establezcan, de acuerdo con el programa, antes de la firma del contrato y definido en el cuadro de primas y penalizaciones.
  • B) Fechas de determinados Grupos de Sucesos que deben tener lugar de conformidad con el programa mensual definido por el Contratista y aprobado por la Propiedad.
  • C) Fechas de determinados Sucesos Aislados que deben tener de tener según el programa mensual, siendo estas fechas intermedias dentro de dicho programa definido por el Contratista y aceptado por la Propiedad.
• La asociación de las primas y penalizaciones para los casos B) y C) no se realiza de manera sistemática. En la decisión a este respecto, la Propiedad tendrá en cuenta para ello el desarrollo general de la obra, necesidades de coordinación con otras fases y contratistas, y, finalmente, la trascendencia e importancia del cumplimiento de determinados programas mensuales y sucesos específicos.
• En relación con lo anteriormente indicado, se usará la terminología de Fecha Final Normal, Final Programada y Final Tope, aplicable a los apartados A), B) y C). Fijando para cada caso los periodos de tiempo en días naturales en que proporcionalmente disminuye la prima hasta anularse, es anulada, o entra en penalización incrementándose hasta su tope.
• Así como las fechas final normal, programada y tope, al igual que las cuantías sobre primas y penalizaciones del programa de hitos se fijan antes del contrato y quedan definidos en el cuadro de primas y penalizaciones, no sucede así para los apartados B) y C ) que se definirán durante el transcurso de la fase de la obra, tanto en sus fechas como en sus cuantías.
• En el cuadro de primas y penalizaciones figurarán, para cada hito u objetivo, la cuantía que llevará asociado en concepto de prima, llamándose Prima de Objetivo.
• Como criterio general a todos los programas mencionados para los tipos de fechas A), B), C), las penalizaciones aumentarán, proporcionalmente hasta un máximo de dos veces el valor de la prima estipulada, si se llegase a la fecha final tope, o se fijará una cuantía diaria a cada objetivo en las Condiciones Particulares.
• Cuando en el desarrollo de la fase de obra se establecieran primas y penalizaciones en algunos sucesos o en la totalidad de los programas mensuales, la cuantía de las mismas se podrá deducir, previo con el Contratista, de las fijadas en el cuadro de primas y penalizaciones del programa de objetivos.
• A todos los efectos, en el cálculo de fechas se aplicarán las correspondientes a naturales.
• Las cantidades derivadas de las primas y penalizaciones serán incluidas en la certificación siguiente al mes en que se produjeron, abonándose o deduciéndose según el concepto del certificado total.
• Sobre las cantidades estipuladas en concepto de primas y penalizaciones, no tendrá repercusión alguna la revisión de precios para obtener los valores nuevos incrementados.
• Si se produce un retraso en el cumplimiento de alguna fecha final tope en cualquier tipo de programa, se aplicará al Contratista una penalización acumulada en base a una cantidad y periodo de tiempo determinado según caso por la Propiedad, hasta un máximo del 10% del presupuesto del contrato. En ningún caso, la diferencia entre penalizaciones y primas podrá superar el 10% del presupuesto total del contrato.
• A efectos prácticos, no es normal en habituales y normales aplicar un sistema de primas y penalizaciones. En obras críticas y complicadas, en cuanto a coordinación de interfaces y entre diferentes Contratistas, se emplea el sistema de primas y penalizaciones para la consecución de objetivos u objetivos. Mucho más raro es aplicar el sistema de primas y penalizaciones para activación de programas mensuales. A veces, es más práctico y eficiente ligar el cumplimiento de los hitos principales del trabajo a los pagos previstos, de tal forma que la Propiedad podrá, en vez de penalizar por incumplimiento de una fecha, retrasar el pago siguiente y posteriores hasta el cumplimiento del hito.

10.6.16.- Modificaciones contractuales de suministros y obras:

• Se entiende expresamente en el objeto del contrato el suministro de, además de los elementos especificados, todos aquellos otros que a lo largo de las diferentes fases (ingeniería, fabricación, construcción, montaje, etc.), previo un detenido examen y estudio por las partes, pueden ser consideradas como necesarias por la Propiedad para el correcto y completo funcionamiento de los elementos básicos suministrados.
• La Propiedad o sus representantes podrán señalar al Contratista, durante la ejecución del contrato, la conveniencia de verificar variaciones siempre que no se altere la esencia del contrato. Si cualquiera de las sugerencias realizadas, en opinión del Contratista, impedir el cumplimiento de las obligaciones y garantías contractuales, lo notificará por escrito a la Propiedad y ésta decidirá si las mismas deben de llevarse a cabo en un cabo o no. Si la Propiedad impone sus sugerencias, las obligaciones del Contratista así como sus garantías serán modificadas de acuerdo con las instrucciones dadas.
• Las diferencias de coste, si existiese, ocasionada por alguna de tales variaciones, será añadida o deducida del precio del contrato, según proceda. En los contratos de ejecución de obras y montajes, todas las modificaciones que la Propiedad juzgue oportuno realizar, serán obligatorias para el Contratista, quien deberá ejecutar esos trabajos a los precios correspondientes incluidos en el cuadro de precios del contrato.
• Siempre que el presupuesto de una fase de obra totalmente ejecutada, a los precios del contrato, no sea inferior en más de un 20% al presupuesto adjudicado, el Contratista no tendrá derecho a variación en los precios ni a indemnización alguna. Si fue más del 20%, en este caso, el Contratista tendrá derecho a una indemnización del 7% de la diferencia existente entre la certificación total y el 80% del presupuesto de adjudicación citado. No habrá indemnización de ningún tipo si la certificación total rebasa el presupuesto de adjudicación.
• A efectos prácticos, la existencia de una modificación contractual implica un error de gestión, ya que se producen por defectos de diseño, defectos de definición de alcance de suministro o defectos en el estudio y clarificación de las ofertas. Una modificación contractual implica un mayor coste, ya que obliga a contratar con el Contratista sin la competencia de un concurso previo. Si existe una buena gestión, aquellos temas que pueden, sin estar seguro de ello, convertirse en un suplemento en el alcance, se solucionan con el planteamiento, a la hora de contratar, de una opción de suministro al precio competitivo del concurso.
• Por lo que se refiere a las modificaciones contractuales en los contratos de obra no son problema ya que se realizarán a los precios unitarios del concurso realizado. Quizás un mayor alcance en las mediciones que las que figuran en el contrato puede significar una reclamación del Contratista. Para solucionarlo, la legislación vigente para contratos con las Administraciones Públicas, limita en el 20% por encima o por debajo del valor del contrato que, caso de producirse, permite que el Contratista tenga derecho a resolver el Contrato.
• A efectos prácticos, las modificaciones contractuales son el resultado de un alcance contratado menor que el que se necesitaría. Por ello y para evitarlo, se ha recomendado, en este libro, definir el alcance de suministro lo más completo posible, aunque siempre advirtiendo que no tendrá carácter limitativo de exclusión la sola enumeración de los sistemas, equipos y componentes que se citen.  Es buena práctica iniciar siempre la relación de alcance para cada sistema con la palabra “incluso” y terminarla con “etc.”. La tabla de doble entrada, a la que nos hemos también referido, cierra mucho mejor el alcance que una relación simple de elementos físicos. Por último, la definición del alcance se debe de hacer empezando con el objetivo funcional del suministro, de esta forma se consigue complementar, de manera indirecta, con todo lo que se necesite hasta que conseguirlo. El ejemplo de una planta, comprada teniendo que producir una cantidad determinada, con una disponibilidad determinada y con un rendimiento determinado, significa que, si se necesitan equipos adicionales, hasta conseguir los parámetros comprometidos, se tendrán que suministrar sin coste adicional alguno.

10.6.17.- Garantías económicas y financieras:

• Ante posibles situaciones adversas para el Contratista o en el caso de un suministro notablemente superior a su capacidad financiera, la Propiedad podrá exigir una garantía financiera y económica establecido por un tercero a favor del Contratista y aceptable para la Propiedad. Esta Garantía podrá ser sustituida, previa aprobación de la Propiedad, por una inspección, con informe confidencial, de la situación financiera y económica, a cargo de una firma especializada propuesta y a cargo del Contratista y aprobado por la Propiedad.
• A efectos prácticos, las Administraciones Públicas, para evitar las mencionadas auditorías económicas y financieras, exigen que, para poder ofertar, precisan estar clasificados como capacitado, dentro de un Registro público y, además, tienen que presentar una garantía previa a la presentación de las ofertas que responda de la seriedad de la propuesta. Las auditorías de empresas para informar de su capacidad en los concursos es algo inusual en el campo de las empresas privadas.

10.6.18.- Retenciones y fianzas:

• De la primera o de todas las facturas, en el caso de suministro, y de cada pago que se haga al Contratista, en el caso de ejecución de obras, se retendrá hasta el 10% del importe total del contrato con destino a formar un fondo de garantía para la buena ejecución del suministro y del cumplimiento del contrato. Las cantidades importantes, una petición del contratista ya su costa, podrán ser sustituidos por avales bancarios de las mismas características que los ya descritos para garantizar el suministro durante el período de garantía.